台北市黃金空地大掃描/建商瘋狂搶地

台北市黃金空地大掃描/建商瘋狂搶地

 

本資料由 今周刊 提供。第 491

 

自從三年SARS過後,房地產明顯復甦

台北市精華區的土地飆漲幅度可說非常嚇人。舉例來說,兩年前劍潭捷運站旁一塊八百坪土地,一坪叫價六十萬元,但在年初信義聯勤以及環亞飯店等精華地產都以高價標出後,最近地主已放話,「沒有一百萬元不用來談。」

台北市的地主之所以有恃無恐,可供開發的土地愈來愈少是主要原因。一位資深土地仲介業者指出,在近一、二十年陸續開發之後,台北市中心千坪的大塊土地,十根手指頭都數得出來,要找大片土地,除非是到內湖、南港等後期開發的地區。信義房屋企研室協理張欣民也指出,台北市房屋供給少、需求強,建商只要能在台北市以不太離譜的價格買到地,「等於把獲利放在口袋裡」,在這樣的情勢下,「搶地」成為多數建商最高作戰方針。

《今周刊》訪談多位建商土地開發人員以及土地仲介業者,並實地到現地勘查,找出在台北市市中心尚未開發、非建商持有或國有財產,且位於幹道旁或千坪以上的「台北市十大黃金寶地」。分析這幾塊黃金地產,保留迄今仍未開發的原因,不外乎一、持有人是資金雄厚的實力大戶,二、產權過於複雜,或家族糾紛未解,以及三、持有人屬於問題企業這三種類型。

 

類型 1實力大戶擁有 待價而沽

有山有水又富異國情調的天母,一向是許多人嚮往的優質環境,在眾多高樓大廈之間,竟有一處濃蔭蔽地、庭院深深的大宅院。這塊位於榮總旁巷內,面積廣達一千三百多坪的土地、前臨榮總、後臨磺溪,又有參天大樹蔽蔭,自然讓建商垂涎三尺。

這幢深宅大院的所有者,是土地仲介圈中相當知名的「張媽媽」,現年八十七歲的張媽媽,她的丈夫是四星上將丁治磐,據說出身陸軍大學的丁治磐擔任軍長時,前行政院院長郝柏村還在其麾下當少尉排長,足見其輩分之高。

其他從大陸播遷來台的軍人家屬,一心一意抱著反攻大陸美夢,多數均未在台置產;非常有生意頭腦的張媽媽則不同,早年在中山堂對面開委託行,靠著官夫人之間的人際脈絡,賺了不少錢,而且她將所有積蓄,都投資在西門町以及天母的房地產,退休後就住在這棟天母的深宅大院之中。

由於四個子女都在國外,目前一人獨居,平日只有一位丁將軍以前的部屬照應,沒什麼嗜好,連電視機也沒有,只愛聽收音機,而因為房子實在太大,白天她都習慣窩在小廚房之中,聽聽收音機作為消遣。

去年她放出風聲想賣這棟大宅,從此之後建商便絡繹不絕登門造訪,一開始建商出價每坪六十萬元,她未置可否,只客客氣氣地拿出老照片大談往事,建商心癢難耐,把價格抬高五萬元,她還是顧左右而言他。另一位建商來,她還是只聊天,一談到價格,就把話題支開,就這麼一批又一批的建商前來洽談,每坪單價竟不知不覺地飆到一百萬元。

由於這塊地實在是太吸引人了,部分建商甚至派專人在她門口盯哨,就像年初她開始裝修位於永康街的房子,便傳出她要搬到這裡的消息,造成建商之間一陣緊張,但後來證明是子虛烏有,而她的一舉一動仍牽動著許多建商的心。一位知情人士感嘆,張媽媽不愧是開委託行出身,算盤打得精,什麼也不做,一年之間這塊地的價值增加快八成了。據了解,張媽媽經濟狀況非常好,除了銀行有大筆存款以外,還有固定的租金收入,平常又節儉,連出門都是坐公車,因此更加有恃無恐,待價而沽。

據土地仲介業者表示,像張媽媽這樣資金實力雄厚,並在市中心精華區擁有大塊黃金寶地的地主,還有分別在信義路、新生南路口、大安森林公園對面黃金角地的徐姓律師,擁有遠企旁停車場一千一百多坪土地的宋姓家族,和石牌捷運站旁二千多坪的吳先生等人。

 

類型 2產權複雜 導致懸而未決

另外一類還留存的黃金地,是因為產權複雜,或家族紛爭,導致整合困難。例如信義計畫區松勇路五十三巷巷底「冠德領袖」對面一千一百多坪的空地,這塊地原為當地朱姓家族所持有,冠德建設透過關係買下部分持分,然而在土地整合過程中,因為價格談不攏雙方產生齟齬,相持不下。另外,市民大道、敦化北路口的黃金角地,也有明德春天百貨董事長王明德旗下的德杰建設在此「插旗」,無奈因為地主人數多達七十多位,土地整合了一、二十年都無法搞定,現在還擺在那裡。

另外一類的土地大戶,則是曾經發生財務危機的企業。由於一九九七、九八年本土金融風暴的教訓,現在的建商幾乎都不養地,這幾年房地產景氣熱絡,這些黃金地若由一般建商持有,早就開發殆盡了。然而這些問題企業一方面缺乏資金開發,一方面運用各種方式留下可供翻身的土地資產,隨著地價節節高漲,這些土地也因禍得福水漲船高。

在這類型土地之中,最具代表性的莫過於位於承德路、民生西路口,原本由宏國集團所持有的近一千五百坪空地。二○○○年因房地產崩盤,加上擴張過度,負債近四百億元的宏國集團爆發財務危機。相較同時期財務吃緊的建商,多數採取和銀行協商,採取紓困、利息打折的策略,然而宏國卻採取以拖待變的策略,將這塊地以信託的方式,規避被查封拍賣的命運,而在三年間宏國集團則妙手將這塊地轉手給原林開發。

 

類型 3問題企業留地 因禍得福

原林開發台面上的大股東,包括林韋美貞以及知名建築師李祖原等人,林韋美貞出身台灣第一家代銷公司藝文廣告,後來投效宏國,是宏國集團副董事長林鴻道手下的得力大將,而身為敦化北路宏國大樓設計者的李祖原,更有「宏國御用建築師」之稱,知情人士證實,原林開發幕後的大股東就是宏國集團。

在未爆發財務危機前,宏國一度有意開發這塊土地,部分地上的老屋已進行拆遷,後來因為爆發財務問題,開發計畫只得喊停,沒想到卻因禍得福,剩下未拆的房子,卻因為符合《都市更新條例》的資格而享有容積獎勵,可建面積得以增加,目前這塊地正申請都市更新中。房地產業界人士推估,這塊地在加進容積獎勵後,推案金額可達五十億元以上,將可望為宏國集團帶進不少現金。

房地產價格節節高升,建商在苦無土地可建的情況下,全面掃描台北目前碩果僅存的黃金地;但這些地主也看到這樣的發展,手上的土地全面惜售。顯然,在土地供應有限,需求不斷膨脹的結構下,加上二○○八年兩岸和解行情的期待,未來兩、三年台北市土地、房屋價格必然居高不下。(更多精采內容,詳見《今周刊》第491期)

 

張菲高收入低支出富足久久

<今周刊>賺十元存五元詳列預算絕不超支
張菲高收入低支出富足久久

謝春滿

在東森電視《張菲32現場》錄影空檔,問張菲的理財祕訣,他閉目沉思良久,信手拿來一張白紙,寫下了這幾個字:「三十不發、四十不富、五十將相尋死路。」他進一步解釋,這是古人對財富的看法,以前的人認為三十歲就要發了,如果四十還不富有,那麼到了五十歲,即使是將相,也是死路一條,這句話在今天仍然說得通,「我三十歲就發了!」張菲說。

話雖如此,三十歲就發的張菲面對《今周刊》詢問他對財富的看法時,他接著寫下「什麼是富?是財還是快樂、抑或是學習?」五十多歲的張菲,顯然對財富已有另一番體悟。現階段的他,認為快樂與學習才是最重要的事。

張菲進演藝圈已經三十多年,目前主持中視《綜藝大哥大》與東森電視的《張菲32現場》節目,年收入超過五千萬元,○四年收入五三二○萬元,名列演藝圈主持人的第三名、○五年略減為五一一○萬元,名列第四。更榮登今年農曆年的尾牙王,包辦了鴻海、華碩、富邦金的尾牙主持,進帳可觀。據了解,光是鴻海尾牙的價碼就高達五百萬元。

理財原則節儉放第一位

即使收入相當高,但翻開張菲的理財史,可以發現張菲是一個對錢財相當嚴謹的人,節儉是他的理財第一要務,一般人賺十塊錢,可以存個二、三塊就不錯了,問張菲如果賺十塊錢,會存幾塊錢,他的答案頗令人驚奇。他說:「我賺十塊、花五塊錢!」亦即每十塊錢會有五塊錢存下來。

「我不穿名牌!」張菲坦承自己完全不崇尚名牌,開銷自然就省很多,休閒方面,他最喜歡的是到海邊玩風帆、海釣、潛水,花費不至於太高,「一片藍天大海,有不用花錢的海風吹在臉上,我就很心滿意足了。」……

財務計畫恪守量入為出

例如○六年的支出預算如果是二百萬元,一旦訂出額度之後,就將開銷控制在這個範圍內。至於會不會有超支狀況?張菲說:「我每年花的錢都控制在一定額度內,完全沒有超支的現象。」

不超支得有一定自律。張菲說,訂了目標之後,就要一步一步按照計畫進行,除了維持生活上一定的品質之外,「不能隨心所欲、見獵心喜」,不能說看到LV包或BOSS西裝就動心,必須隨時節制不必要的欲望。

「任何開銷,如果把幅度拉大,要回頭很難」、「由儉入奢易、由奢入儉難」,張菲認為這個道理大家都知道,問題在於做不做得到,「不過度迷失在物欲享受之中。」這是張菲的消費觀……

投資副業摒除僥倖之心

這個隱喻很妙,有錢人常被認為很小氣,張菲的笑話其實有暗諷的味道,他認為,人不論有錢沒錢,可以節儉,但是不能小氣。

許多演藝圈人士多會在專業之外做一些投資,開餐廳是最常見的,張菲前後也投資了兩家餐廳,一家是著名的「海中天」,另一家為比佛利餐廳。

張菲投資餐廳,不是開了店不管事,他還是常抽時間關心餐廳業務,其中海中天賺了一些錢,但是最近因為時間太緊,他已經淡出經營,還保留一部分股份。

至於比佛利餐廳,是由張菲獨資,張菲表示,由於工作人員經常需要聚會,比佛利作為聚會場合,是以功能性為考量,目前是打平的狀態……

看盡繁華體悟珍惜所有

坐在化妝間的張菲,一個人沉思良久,想著接下來的節目內容,已經無暇接受訪問,他最後無奈的說:「讓你了解我的辛苦也好!」的確,在後台的張菲,幾乎一刻也不得閒,一直與來賓、導播演練節目內容,這是他對本業的專注與付出。

對於演藝後進,張菲的建議是:「一定要努力充實自己、珍惜用我們的face掙來的每一分錢,並且善加利用」,這才是致富之道。

「百尺竿頭看九州、前人錢財後人收;後人收得休歡喜、更有收人在後頭。」,「錢財是身外之物!」訪問末了,張菲又寫下這幾個字,他勉勵年輕人,擁有財富不要志得意滿,要懂得珍惜,人有了錢要謙虛,畢竟錢財是身外之物,這正是他的財富觀。

 

大台北租金去年漲2 -5 %

大台北租金去年漲2 -5 %
崔媽媽:終結三年半的下跌走勢

記者鄭育容/台北報導 

台北都會區租金終結三年半的下跌走勢,去年轉呈上揚。根據崔媽媽基金會統計,去年台北都會區各類產品租金漲幅約2-5%,套房市占率續升,捷運、大專院校及科學園區為三大燙金租屋區。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示,台北市消費者物價指數居住類指數在連續43個月下跌後,去年升0.51%。

從房東期望租金行情來看,台北市去年度整層住家產品平均租金為2萬88元、漲幅4.98%;北縣為1萬4070元、漲幅3.72%。

獨立套房產品房東期望的租金平均漲幅最大,北市租金期望值為1萬2085元、漲幅5.3%;北縣為8976元、漲幅為2.86%。

屋齡老舊的公寓與電梯大樓價差愈拉愈大,以台北市中正區為例,25坪左右的大樓,房東期望租金是2萬2000-2萬4000元,管理費另計;老公寓則1萬8000元就能租到,有時還可能招不到房客。

崔媽媽基金會媒合資料中,去年有5-6成房子在1、2周內就完成招租,去年招租容易多了,民國92年經濟不景氣時,往往招租了兩個月還乏人問津。尤其是位於「捷運、大專院校、科學園區」的房子,招租特別容易,房租也比較貴。

近三年來,捷運沿線套房產品量增,新屋市場有為數可觀的套房落成,不少投資客進駐,著眼於租金較佳。房仲業者指出,由於供給突然增多,投資客後續應注意競爭問題。

捷運線的開通對租屋市場影響很大,呂秉怡表示,捷運新店線開通後,加持了北縣沿線租屋市場。新店租金潛力較中永和大,即使最後一站周邊電梯大樓整層租金也要2萬元,獨立套房房租也可到1萬5000元。

【2006-02-11/聯合報/B1版/房地產.財經】

香港、東京辦公大樓 租金攀升

香港、東京辦公大樓 租金攀升

■ 記者林韋任/台北報導

亞太地區經濟面持續看好,外資湧入,除了推升亞洲貨幣外,也把商用不動產的租金推向新高。香港中環租金一年上漲44.3%、新加坡一年漲35.6%,日本東京租金一季成長2%。

仲量聯行亞太地區研究部區域董事Jane Murray認為,亞太商用不動產市場新增供給有限,而經濟面成長帶來需求擴張,「支撐的力量仍穩定,預期商用不動產租金不會走弱。」

Jane Murray說,雖然辦公空間的需求來自各行各業,但他預估銀行與金融保險業是主要的需求來源。

根據仲量聯行的統計,與上一季相比,除了北京之外,香港、新加坡、雪梨、東京、上海與台北等主要金融中心,租金都成長,香港和東京更創下近年來的新高點。

在租戶需求強烈的推動下,香港中環地區租金較前一季上升3.1%、新加坡較前一季成長6.1%。此外,北京和上海也出現越來越多企業預租的需求,上海辦公大樓租金較上季成長1.3%,一年也有20.1%的成長幅度。

仲量聯行認為,在大陸放寬對銀行業的管制後,預期北京、上海對辦公空間的需求將持續增加。當亞太地區各主要城市的商用辦公大樓空置率持續下降,企業只能尋求進駐次級的商業區,以滿足擴張的需求並且控制成本,不過往外擴散的趨勢短期內還不會影響中心商業區的租金行情。

Jane Murray也認為,由於種種跡象顯示,美國升息活動將告終,「在升息進入尾聲、但商用不動產租金仍持續上升的環境下,越來越多投資基金開始受到不動產市場的吸引」。

Jane Murray甚至預測,隨著亞太地區REITs的穩定發展,加上越來越多的退休基金尋求高報酬的投資標的,亞太地區商用不動產可望持續活躍一整年。

【2006/05/16 聯合報】  @ http://udn.com 

郭台銘搬家只找他

郭台銘搬家只找他

 

 

 

【黃亞琪】

蘇隆德曾經是東源儲運副董事長、台灣宅配通副董事長; 他曾將台灣物流業從混亂中整合成新興產業,於兩年前再度創業, 捨棄最拿手的企業物流,轉向居家生活物流,蘇隆德看到什麼商機?

繁囂的車聲,掩蓋不住信義計畫區的貴氣,平均每坪76萬以上,每戶總價億元左右的豪宅櫛比鱗次矗立著。走進「信義富邦」某一層住戶,「近期搬遷工程,若有不便之處,敬請包涵」出入口告示牌先映入眼簾,入屋後,穿著粉紅色制服的喜媽(清潔員工暱稱) 正將屋內的木質家具全都擦拭一遍,接著這幾位打包高手開始展身手,用瓦楞紙包裹沙發,包得好像禮物似的,氣泡布包裹藝術品,軟質的車縫布包裹茶几,而各種衣物也有專用的置物箱,為了避免搬運的碰撞,所有牆壁一律貼上保護板。

從企業物流轉做居家生活物流

跳脫一般人對於傳統搬家公司的想法,這麼費功夫細心包裹再上車的服務提供者,正是位於林口的喜客喜生活物流。根據專門仲介豪宅買賣的大師房屋總經理陳建慶指出,去年大師房屋在北市四大豪宅區:大安、信義、大直、天母完成130多件交易,就有40件接受喜客喜生活物流的搬家與清潔服務。

名人豪宅重隱私、重安全,更遑論將這麼私密的搬家打包工作委託他人,這家成立不到兩年的生活物流公司有何能耐,取得這麼多重量級客人的信賴?背後的操盤手又是誰呢?他曾經是東源儲運副董事長、台灣宅配通副董事長等大企業的專業經理人;也曾將台灣物流業從混亂中整合成新興產業,雖然已經卸下物流協會理事長職務,卻於兩年前再度創業,捨棄自己最拿手的企業物流,而轉向居家生活物流,提供強化服務品質、整合清潔代工、同步添購家電等新興搬家服務,他是喜客喜生活物流的董事長蘇隆德。

鎖定中上所得階級客戶

「產業外移業績下滑,油價、物料上漲,企業物流市場削價競爭。光是外移的製造業就高達6萬家,假設每間企業可以在物流平均支出為100萬,那麼光是外移影響,一年物流產值就有一兆在台灣蒸發了!(6萬家X100萬元)」外表看起來像個學者的蘇隆德憂心地說。因為不想加入殺得血流成河的紅海戰中,他選擇退出戰場。然而,擁有20多年物流經驗,被大陸媒體稱為「台灣物流教父」的蘇隆德問自己:「不做企業物流,能做什麼?」

無時無刻都在思考的他,從社會變遷中看出了商機,想要生存,非要升級不可。「高齡社會雙薪家庭多,家事繁雜無暇處理。光是包括搬家、清潔、照護和私人幫傭的潛在市場就有5百億元。同時,根據市調,人在60歲以前,平均搬家4次。內政部統計台灣有730萬戶,每年約20萬戶遷移,新竹以北占70%約14萬戶,代表每個月有1萬多戶搬家,只要市占率達1成就有獲利。」蘇隆德評估。於是,他將自己擅長的物流機制導入搬家流程,提出精緻搬家概念打入市場,透過工業工程管理概念,來提升搬遷的效率。

另一方面,他也發現,即使物價提升,一般老百姓生活大不易,但是頂級消費族群並沒有消失,反而更重視生活的享受與品質。因此,在客戶定位上,他鎖定中高所得的客戶,「我們目標客層是豪宅型客人,所有家具會配合裝潢,擺到客戶滿意為止。我們提供最好的服務,不想做太多客戶,也沒有能力做太多。」同時,透過異業結盟的方式,結合房仲、保全、裝潢、室內設計師、物流業等業者,在魚幫水、水幫魚的情況下,找到目標客戶。

一次搬家要10萬元

不過,傳統的搬家公司一車的行情3千多元,喜客喜總統級搬家服務,到所有家具按照你新屋裝潢各就各位,通通包辦一車要18,500元,貴了快6倍;算一算450坪的房子大概要6輛車,這樣總統級的待遇,搬一次家大概就要10萬元,聽起來很貴,但是上門的客戶還是不少。

 

另一個客戶中華信評行政人員Joanne就指出,今年年初他們公司搬遷,曾有幾家信譽不錯的搬家公司提案,過程中他們發現喜客喜生活物流最為熱心,包裝細節、損壞處理部分交代很明確,初步溝通討論即可清楚感受他們的誠意。搬家當天,喜客喜的工作人員提早1個多小時到場,與他們做行前溝通,實地了解需求,將易損壞的物件先做保護。她說:「如此細膩地服務程度,根本找不到任何缺點,雖然價位比市場行情高一點,能讓我們安心、放心,就沒什麼好計較。」

精緻化家庭整合性服務

究竟是怎樣的精緻服務,能夠吸引到頂級客戶呢?「搬家並不只是將貨物從A地搬到B地,搬家前,我們的客戶經理會先告訴客戶減晦減量的觀念,有些不要的東西,在搬家前就應該溝通好,如果什麼東西都搬到新家,那麼將會造成另一個錯誤的形成,」蘇隆德說,其實看起來多一份諮詢的手續,但卻是簡化的功夫。舊式的搬家模式,屋主必須自行事前規劃,打包裝箱,往往動輒兩個星期,增加生活困擾。但喜客喜的客戶經理,從接到客戶電話開始,初步諮詢、估價、丈量、擇日到搬家、清潔前的準備,所有的居家物件及戶籍遷移等瑣事,通通都由她來負責監督搬遷流程。這一切都是為了讓搬家流程更加順暢。

搬家的重頭戲就在包裝與搬運細節上。蘇隆德以20多年物流實戰經驗,加上與日本搬家第一品牌ART技術的交流,針對各項物品研究最適合的包材與包裝方法,還發展出一套整合性服務。在包材方面,「我們與永豐餘合作開發承耐力佳的紙箱,能避免物品在車子中,因堆疊重壓而受到傷害,」董事長特助朱培康表示。

以衣服打包為例,豪宅名人不乏許多貴重的洋裝、大衣,傳統的搬家模式往往讓名牌衣服擠壓在狹小空間而成了「鹹菜乾」,一拿出來時,只能乾瞪眼或者花錢送乾洗整燙;看見客戶的不便,蘇隆德設計了特製的吊衣箱,在能承受重量的箱子中加裝一支可以掛衣服的鐵桿,如此一來,將不方便摺疊的西裝、套裝掛置再封箱搬運,到定點直接取出,掛回衣櫥即可,省時又便利。「因為太方便了,有客戶還買來當作儲藏衣服的箱子使用。」朱培康笑笑的說。

不僅如此,秉持著「細節藏在魔鬼中」的想法,蘇隆德不放過每一個搬家的小細節。藝品、紅酒、餐盤用防震填充防護、冰箱食物存放冷藏箱、搬家當晚所需盥洗、生活用品提供「首日箱」體貼服務,讓客戶如果沒時間整理物品,也可以從容地取出第一天所需要的東西;同時,還依嚴禁橫倒、易碎物品、嚴禁重壓等包裝條件分類標示,以方便客戶能夠整理歸位。

從本業延伸新服務

「工作人員的禮儀及服務,讓我很難忘,」現任IKEA行銷總監Justine回憶地說。當初從桃園舉遷到台北的她,因為東西較多,她選擇專業搬家公司的協助。Justine提及選擇搬家公司,她重視的是價錢、安全性、專業度等考量。以她親身經驗來說,喜客喜的工作人員除了事前把打包所需的紙盒及防護措施送到家裡之外,搬家當天,他們還會在搬遷處社區大樓及新家的大樓門口及樓層出入處,設立「近期搬遷工程,若有不便之處,敬請包涵」的告示牌,讓她省去一一為隔壁鄰居解釋的時間。

另外,不論是新家、舊家的牆壁及地板,還有公用電梯及公用域的地板與牆壁,他們都會設立防護板,避免傷害家具或是牆面,設想十分周全。搬家結束約在1~2周後,她還接到喜客喜客戶經理諮詢服務品質的電話,她說,雖然不是第一次搬家,卻是體驗最深刻的一次。

從簡單的搬家服務,想法不斷的蘇隆德從基礎營運中延伸出新服務。例如從「移動家具常冒出一堆灰塵、蟑螂,怎麼辦?」這個觀察,讓他切入搬家前後清潔服務,日後延伸駐點、定時掃除業務;從「家電大搬風,怎麼用?」中,他提供線路、插孔由專人整合安裝的服務,讓客戶省錢再去找水電工;「裝潢時,家具放哪?」則衍生出「家財保管」服務,出租空間幫人保管收藏,還有換季家電、棉被、家具暫存服務,這讓一般人的居家變得更寬敞;「想換床位換風水,卻搬不動?」他們提供移動服務,幫居家、辦公室搬動大型家具、設備。「我真正要做的是居家的通路,」正當壯年的蘇隆德自信滿滿地說。

去年獲得經濟部新創事業獎優質獎的喜客喜生活物流,除了名人客戶外,許多像是台灣麥肯錫顧問公司、AC尼爾森等知名企業也委託他們文件保管,以及企業搬遷的工作。

中小企業處創業諮詢顧問王淑芬就表示,搬家這個市場的服務一直受質疑,但喜客喜透過日式精緻包裝,改變傳統搬動方式,以創新服務的營運模式吸引都會中產階級。「搬家是快樂的,又不是在『跑路』。」

搬家並不是新興的行業,說起來還可能被歸屬在勞力產業中,但是在蘇隆德經驗與不斷思考新出口下,他為別人在搬家過程中創造幸福感的當下,也為自己創造另一條人生新曲線。

近乎佛教徒–宗薩仁波切自序

近乎佛教徒   

本書摘錄   轉載自 http://tw.myblog.yahoo.com/jw!Fi6Gk.6aHwC3tiEhrm.TRbCF/article?mid=796

宗薩仁波切自序——-又是一本介紹佛教的書

    有一回,在橫越大西洋的飛機上,我坐在中間排的中央,鄰座那位具有同情心的先生想要表示友好。看到我剃的頭和穿的藏紅袍子,他猜測我是個佛教徒。當機上開始供應餐點時,這位仁兄主動地提出幫我要素食。他想像我是個佛教徒,應該不吃葷。這是我們閒聊的開頭。這趟飛行相當長,為了免於無聊,於是我們討論了佛教。

    多年以來,我漸漸了解人們常將佛教或佛教徒與祥和、禪定和非暴力聯在一起。事實上,很多人似乎認為黃色或紅色袍子加上平和的笑容,就是佛教徒的全部。身為一個狂熱佛教徒的我,應該對這種名聲感到自豪,特別是非暴力這一項。因為在今天這個戰爭與暴力,尤其是宗教暴力的年代,這是非常稀有的。在人類的歷史上,宗教似乎是殘暴的根源。甚至在今天,宗教極端分子的暴力充斥著新聞。然而我應該可以很有信心地說,到目前為止,我們佛教徒沒有令自己汗顏,暴力從未在佛教的傳揚中扮演過任何角色。然而,身為一個受訓練成的佛教徒,對於佛教只是被聯想成素食主義、非暴力、祥和、禪坐等,還是感到有點不滿足。悉達多太子,捨棄了宮廷生活所有的舒適與豪華,出發去尋求證悟時,所追求的一定不只是消極性和灌木叢而已。

    佛教雖然在要義上很簡單,卻不容易很單純地解說。它幾乎是難以想像的複雜、廣大、而且深遠。雖然它既非宗教也非神學,卻又很難讓它聽起來不理論化或不宗教化。而佛教傳播到世界各地,受到種種文化習俗的影響,更讓它變得複雜而難以破解。諸如香、鈴、彩色帽冠等宗教性的飾物,固然可以引起人們的興趣,但同時也可能成為障礙。

    有時候,由於悉達多的教法沒有如我所願地風行而引發的挫折感,或有時候出於自已的野心,我會想像一些改革佛教的主意,想把它變得更單純、更直接了當、更清教徒式。以歪理歧見來想像(如同我有時會做的),將佛教簡化成定性、定量的修行,諸如每日禪坐三回,堅持穿著某種服裝,堅信某種意識形態信念,譬如「全世界的人都應該轉信佛教」。如果我們能許諾這種修行會帶來立即、實際的結果,我想世界上就會有更多的佛教徒。然而,當我從這種幻想醒過來(鮮少發生在我身上),清醒的心會警告我,一個充滿了自稱佛教徒的世界,不見得會是一個更好的世界。

    許多人誤以為佛陀是佛教的「神」,甚至在一般認為的佛教國家,如韓國、日本、不丹等,對佛陀和佛教都有這種神化的看法。難怪局外人會認為佛教徒就是追隨這位外在的、稱為佛陀的人。然而佛陀本人曾說,我們不應該崇拜個人,而應崇拜此人所教導的智慧。有許多人也同樣的先入為主,認為轉世、業報是佛教最重要的信念。另外還有許多這類粗略的誤解。舉例而言,藏傳佛教有時被稱為「喇嘛教」,而禪宗在某些狀況下甚至被認為不是佛教。有些略懂一點,卻還是被誤導的人,會用諸如「空性」或「涅槃」等字眼,卻不了解其真義。

    如同我機艙座伴一般,當話匣子打開,非佛教徒也許會不經意地問道:「如何才是佛教徒?」這是一個最不容易回答的問題。如果問者真正有興趣,那麼完整的回答就不能在晚餐的閒聊中完成,而太過概括性的答案又會導致誤解。假設你要給他們正確的回答,那麼答案就會直指佛教二千五百年傳統的基礎:

    如果一個人接受下列四項真理,他就是佛教徒:

 

l          一切和合事物皆無常(諸行無常)

 

l          一切情緒皆苦(諸漏皆苦)

 

l          一切事物皆無自性(諸法無我)

 

l          涅槃超越概念(涅槃寂靜)

    這四句佛陀宣說的話,稱為「四法印」。「印」在此處意指確定真實性之印記。雖然一般認為這四法印包含了佛教的一切,但在絕大多數的狀況下,這種回答通常會沖淡了興頭,無法引起更多的興趣。話題也就轉變,而結束了這個題目。

    四法印的意旨,原本就是要讓人直接了解,而非隱喻或神秘性的。它不應該像餐後幸運餅乾裏的字條一樣,看看就算了。然而法印也不是教令或聖誡。稍作思惟,也許大家就能看出來,其中沒有任何道德性或儀式性的內容,也沒有提到善或惡的行為。它們是根據智慧而來的世俗(非宗教)真理,而佛教徒最關注的就是智慧。道德和倫理是次要的,偶而抽一兩口煙或一點點風流,不表示你就不能成為佛教徒。但這並不是說我們就被容許去做邪惡或不道德的事。

    廣泛地說,智慧來自佛教徒所謂具有「正見」的心。但一個人甚至不需要自認為是佛教徒,就能具有正見。究竟而言,是這個「見」決定了我們的動機和行為。也就是見,在佛教的道路上指引我們。如果我們能在四法印之上再發展善行,會讓我們成為更好的佛教徒。但什麼令你不是佛教徒呢?

    如果你認為,並非一切和合或造作的事物都是無常,你認為有某些基本的元素或概念是恆常的,那麼你就不是佛教徒。

    如果你不能接受一切情緒都是痛苦的,如果你相信實在有某些情緒是純然愉悅的,那麼你就不是佛教徒。

    如果你不能接受一切現象都是如幻而性空的,如果你相信有某些事物確實本具自性而存在,那麼你就不是佛教徒。

    如果你認為證悟存在於時間、空間及能力的場域之內,那麼你就不是佛教徒。

    那麼,什麼令你是佛教徒呢?你也許不是生長在一個佛教的國度,或出生在一個佛教家庭,你也許不穿僧袍或剃光頭,你也許吃肉而且崇拜饒舌歌手Eminem或性感名模Paris Hilton,這不表示你不能是佛教徒。要成為一位佛教徒,你必須接受一切和合現象都是無常,一切情緒都是痛苦,一切事物無自性,以及證悟是超越概念的。

    當然你不需要隨時隨地不停地專注於這四項真理。但它們應該常存於你的心中。就好像你不需要隨處都憶起自己的姓名,但當有人問起來,你馬上就記得,完全不會猶疑。任何接受這四法印的人,即使沒有接受過佛陀的教法,甚至從未聽聞釋迦牟尼佛的名字,也可以與佛同道。

    然而,當我試圖將所有這些為飛機上鄰座的人解釋時,我開始聽到輕微的鼾聲,原來他已沈沈入睡。顯然我們的談話沒有能夠為他解悶。

    我寫這本書的目的,不是要說服大家都去追隨釋迦牟尼佛,成為佛教徒,修習佛法。我有意地不談禪坐的技巧、修行或咒語。我主要的目的是要指出佛教與其他見地不同的獨特部份。這位印度王子,到底說了什麼,能贏得世人如此的尊敬與景仰,甚至包括如愛因斯坦等現代懷疑論科學家們都如此?他到底說了什麼,能感動成千上萬的朝聖者,從西藏一路跪拜到菩提迦耶(Bodhgaya)?佛教與世界上其他的宗教有什麼不同?我相信四法印提供了答案的精髓,而我在此試圖將這些艱深的概念,以我所知最簡單的語言來說明。

    悉達多的重點是要直探問題的根源。佛教是不受文化所限制的。它的利益不局限於某個特定的社會,它與政府或政治完全無關。悉達多對學術論述和科學論證沒有興趣,地球到底是圓的還是扁的,他也不關心。他關切的是另一種實際性,他想直探痛苦之源。我希望可以讓大家了解,他的教法不是讓你讀完後放回書架上的哲學鉅著,而是每一個人都能修持的既可行、又合理的見地。為了這個目的,我嘗試用各類人的各種角度,從墜入情網,乃至文明誕生的例子來說明。雖然這些例子和悉達多所用的不同,但它所傳達的訊息是相同的,因為悉達多所說的一切,至今仍然顛撲不破。

    然而悉達多也說過,不要不經分析就相信他的話語。因此,像我如此平凡的人,更需要被仔細地審視。我邀請大家分析、思量你即將讀到的內容。

 

【本書目錄】

第一章  造作與無常

。嬰兒搖鼓及其他分心物

。追尋真理可能會像個壞事

。佛陀的發現

。「在目前是」

。然而我們仍然忽略它

。不穩定性

。因與緣:蛋已煮熟,你無法改變它

。明瞭的利益

。情人眼裏出西施

。無常是好消息

。老沙彌的故事

 

第二章  情緒和痛苦

。個人快樂的定義

。社會化的快樂定義

。無法計數的各種情緒

。直探根源:(不存在的)自我

。習氣:自我的盟友

。與自我作戰

。那麼愛呢?

 

第三章 一切是空

。抓住空性

。我們有限的邏輯

。昨日之河流:接受部份邏輯

。佛陀不是被虐待狂

。相對真理:有「某種程度」的存在

。「是你的執著困住了你」

。實相:不是寓言,不是魔術,不會致命

。領帶與情緒的圈套

。佛陀的教法:佛法作為安慰劑

。明瞭的利益:續集

 

第四章 涅槃超越概念(涅槃寂靜)

。天堂:終極的假期?

。快樂不是目標

。快樂的陷阱

。希望以及本初清淨

。穿過黑暗風暴的一束光

。什麼樣的感覺?

。超越時間與空間的好處

。沒有分別,沒有概念,沒有牽絆

。出離心:虛空是盡頭

。見地是最終的參考點

。四法印的美妙邏輯

。深入了解業報,清淨和非暴力

。四法印:無法分割的整體

。出離中的豐富

。茶杯與茶:在文化中的智慧

。修持祥和

店面投資必勝法

店面投資必勝法

 

在一般人的觀念中,一幢大樓最有價值的樓層一定是在一樓店面,總認為店面比土地還要稀少,它的價值自然應該更高,但是,放眼望去,目前在台灣都市中大多數地區的店面空置率不斷提高,店面的價格似乎也不易大幅提昇,這是什麼原因呢?投資人要如何由投資店面中獲利呢?

十多年前,由於台灣的房地產基本上是處於一個供不應求的環境,不論是住宅、辦公室或是店面,都有相對稀少的情況,再配合當時老百姓大多富有,於是房地產很容易成為一種投資兼保值的標的。但近幾年來,情況已經改變,一方面由於各種房地產產品的供給大量增加;另一方面,大部分的老百姓不再像過去般的富有。因此,導致各類型房地產產品的供過於求現象逐漸明顯。

在供過於求的市場中希望獲利,就不可以倚賴「感覺」,或是過去的「經驗」,而是要對產品做深入了解,對產品的趨勢也要了解,方能做出正確判斷與決策,以確保投資獲利。台灣傳統的商店型態是屬於「商住合一」的型態,最典型的例子就是迪化街的店面|前面開店,後面住家。後來,隨著建築物的進步,亦有發展成透天厝樓房型的型態|樓下開店,樓上住家。但基本上都屬於「商住合一」的型態。當時商店的區位是如何選擇呢?基本上,都是沿著主要道路發展(包括陸路及水路),因此形成「有路就有店,有店就成街」的情形。

由當時的商店型態觀察,可以同時滿足「附近型」和「通過型」的二種客戶需求。這種商街型態反映在建築物的設計上,就形成了商店連著商店開,商店群結合成商街,並發展出沿街騎樓的設計,以便於顧客逛街和進入店內購物。這種「商住合一」的型態,在過去二十年內,起了革命性的變化,其因有四:

一、都市計畫觀念的引進

我國從美國移入了「使用分區管制」( Zoning)的觀念,硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區︰︰等的「使用分區」,又將每一種分區內建築物的使用業種加以規範,使得大型的商業空間(如百貨公司、購物中心)開始出現,這種大型商業空間和傳統的商店街,對於「通過型」的客戶產生了極大的競爭。

二、交通管理手段的嚴格

隨著社會的進步,各型汽、機車的數量亦大幅成長,相對地,道路面積即顯得不足,因此,只好訴諸交通管理手段,各商街兩旁多數被劃為紅線(禁止停車),有的地區更限制機車不得停放於騎樓。此時,除非顧客是走路上門,否則東西還沒買完,車子就被吊走,或是收到罰單,這種交通管理手段的嚴格,嚴重的打擊了商街對「通過型」客戶的吸引力,再加上相對於新興商業空間,老舊商街多缺乏停車服務,因此,更加速了吸引力的衰退。

三、週休二日的全面推動

傳統的商街都是一週七天不打烊的,因此,平常工作忙碌的顧客可以趁週六下午或週日上街逛街購物,甚至打打牙祭,這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是,當週休二日全面實施後,不但「附近型」的客戶減少了(休假去了),許多商店也關門休假,在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代,聚集式( agglomeration)的經營型態是最為普遍的,如重慶南路的書店、迪化街的布店和什貨批發、中華商場的電器、南昌街的傢俱店、衡陽路的金店及珠寶店,都是類似的聚集式商街型態;但當週休二日後,許多商店週日(或週六)也休息了,客戶失去了逛街的樂趣與購物的便利,因而轉向了大型的百貨公司與購物中心,因為那裡不但貨色較齊全,停車方便,更重要的是一週七日天天開門。

四、無店面購物逐漸成熟

隨著電視及網際網路的發展,許多號稱「空中購物」無店面型態的服務(包括電視、網拍及郵購)也已經進入市場,這類型服務可以粗分為兩類:一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易,這種交易型態對於店面的生存是不利的,因為其交易過程已經取代了店面的重要性;另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面完成交易(例如買書、買水果,買方可到最近的便利商店取貨)。這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此,店面的投資者,應該密切注意這兩種交易型態的發展,以利判斷。

根據資料統計,二OO五年無店面零售業(包括電視購物、郵購及網拍)的營業額為七一一億元,年增率為十四.九%,已開始威脅到傳統零售通路(百貨公司、便利商店、量販店、超級市場)約六一六六億元年營業額的市場。

不論是哪一種發展,對於店面投資者而言,都是不利的,因為,如是前者,其不利處自然不必分析;如是後者,其利益是歸於連鎖店面的經營者,因為這種指明地點的取貨(或付款)方式,與是誰的店面無關,而是與誰是經營店面者(品牌)有關,因此,店面投資者不論在哪種型態上,都無法獲利。

傳統店面的兩種機會

上述的四種重要原因,徹底的改變了商店的定位形式,現在台灣都市內的店面型商店,已無法用傳統聚集型態吸引「通過型」的客戶,這些不在附近(不論是居住或工作)的客戶,已經轉換了陣地,商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的主要原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢?傳統店面雖然失去了「通過型」客戶,但對「附近型」客戶,仍然存有優勢,因為在商店附近的客戶由於方便的原因,仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象,這種現象就使店面產生了兩種機會:

一、店面的存在機會是以提供「服務」勝於「商品」。

不論你的商店內販賣什麼樣的產品,但是傳統商店一定要掌握住,其生存關鍵在於「服務」而非「商品」。最好的例子是,過去大同電器的品質雖比不上進口貨,但因其在各地廣設提供維修服務的店面,因此市場佔有率甚難被撼動,類似的型態,如 La new的皮鞋店、 7-11的便利店( convenient store)、寶島的眼鏡店、太平洋房屋的仲介店,都在朝這個方向努力。

如果現在的店面經營者,還將自己定位於「商品」的供給者,而非「服務」的供給者,不努力做好「商圈服務」,他所面對的風險將十分巨大。

二、店面將成為連鎖( chain-store)品牌的戰場

由於聚集型商街已逐漸失去魅力。因此,原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭,或是在爭取客戶時,相互攻訐,影響相互的情感等(經濟學上稱之為外部不經濟)的競爭現象將會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭,如小到賣煎餃(四海遊龍、八方雲集)、賣鞋子( La new、全家福)、賣便利( 7-11、全家、萊爾富)、賣速食(麥當勞、肯德基)、賣眼鏡(寶島、小林)、賣手機(遠傳、台灣大哥大、和信)、賣貸款(富邦、中信、國泰、台新)、賣技術(曼都、小林、威廉)、賣藥品(康是美、屈臣氏),大到賣電器(燦坤、泰一)、賣汽車( Benz BMW TOYOTA)、賣房子(永慶、住商、信義),全部都成為提供連鎖店競爭的舞台,而要特別注意的是,這些連鎖店雖然賣的東西不同,但何者能落實「服務」,就必然會成為最後贏家。根據資料統計,二OO五年連鎖便利商店的營業額為一七八三億元,較二OO四年增加百分之八.九,為所有零售業中,增幅最大者,大於所有其他通路(百貨公司、量販店與超級市場)的增幅總和,可見連鎖店的競爭潛力。

計劃投資店面的啟發

了解了店面的機會,對擁有店面或計畫投資店面的人會有什麼啟發呢?

一、不要再迷信,店面就是金雞母。

過去,許多地主都認為店面比土地還有價值,因為每次土地改建之後,店面的面積都會縮小,在物以稀為貴的心理下,自然認為店面的增值空間無限,但就實際狀況觀察,許多房屋改建後,愈來愈多的地主雖然分得了店面,因為觀念不正確,故多是空著養蚊子,即使租金再降也無人問津。因此,店面即是金雞母的觀念顯然必須調整。

二、不要再迷信,只要開了店,人潮自然來。

過去,許多投資者總認為只要開了店,人潮就會流過來,但是實際的情況卻是︱要有人潮,店面才有機會。換句話說,店面是人潮的結果,而非人潮的原因,因此,不應再迷信只要開了店,人潮一定會來。反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮,去將店面買在人潮多的地方。由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會愈來愈明顯,導致大部分地區的店面將愈來愈不值錢,店面的空置率必將會愈來愈高,這種現象又會造成商街整體價值的下跌,甚至傳統商街型態的解體,這是投資人必須特別注意的。

三、不要再迷信,店面可以吸引到通過型客戶

未來,店面的擁有者,在選擇承租者的時候,只有二種選擇:一種是租給連鎖店( chain store ,另一種是租給非連鎖店。就連鎖店而言,因為其自認為已有品牌知名度,因此,必會將租金壓得很低,否則他們還可以去選擇附近的店面;就非連鎖店而言,因為是單店經營,所以經營失敗的可能性極高,根據經驗資料,新開張的非連鎖性店面,在二年內關門的比例至少超過一半,這個比例應該還在增加中,這個現象代表了長期租金收益的不穩定性甚高,因此,導致店面擁有者往往在租金高低與租期的風險之間,陷入極大的矛盾掙扎。

若純就投資的角度觀察,以承租者經營所能提供的是「商品」或是持續的「服務」,應該是一種解決上述矛盾現象的重要參考。因為,持續的服務才能提高客戶的再上門率,他的判斷標準應以能提供「附近型」客戶(不論是居住、工作或是經常經過的)的服務為主,這種店面的經營才易成功。

以往店面的投資者,係基於投資以賺取增值所得( capital gain)的心理去購買店面,當房地產市場景氣時,店面漲幅常很驚人,若再運用銀行貸款發揮財務槓桿作用,其投資報酬率自然更是可觀,此時之租金收益反而不是投資重點了。然而在房地產市場不景氣時,一來店面價格不易增加,甚或反而容易下跌,二來租金調幅常因商店經營不易,而不能作較大幅度之調整,因此店面之購置需求,即可能每下愈況,故凡是擺明只售不租之店面,大多會被閒置。

商街與購物中心的競爭

未來的商業環境,可以說是「商街」與「購物中心」間的競爭,商街的優勢在於「服務」,商業中心的優勢在於「商品」,雙方都會向對方的優勢進攻,例如大型購物中心(或百貨公司),會不斷地運用各種可以剌激一次購足( one stop shopping)的促銷手段,企圖吸引所有「通過型」的客戶,因此,還會不斷聚集更多商品、商店或餐廳進入其內,使得「附近型」的客戶也可以進入其內消費,這種類似歐美大型商場( shopping mall)的消費型態,如果成功,零星店面的生存空間將會更小。

相對地,傳統商街中的店面,除了不斷地增加提供更多元化的服務(如可代收物品、代繳款、代訂貨)以穩固其基本地盤(「附近型」客戶)外,更會對某些特定商品採取更靈活的聯合促銷活動,以小蝦米對大鯨魚的策略,以贈品或價格,吸引「通過型」的客戶到店購買,再輔以持續性服務便利之優勢,拉回客戶。所以,也可以說是「一次購足」與「永久服務」之間的戰爭。誰會成功,端看努力。但處於這種大環境下,投資人在投資店面時,切不可有在短期內就期望獲利的心態,應該按部就班,先選擇正確的長期承租客,以各種合作型態,先有效的提昇租金收入,才可以順利以較佳價格出售,以達到投資店面的獲利目標。

(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)

文章提供/住展雜誌

用一萬元, 當全世界房東

用一萬元, 當全世界房東

 

本篇文章摘自:商業週刊第 933
作者:吳修辰、朱紀中

 

    花小錢當地產大亨不是夢,只要投資一萬元買進國泰一號,立刻升等成為台北喜來登飯店的房東。

台灣進入REITs元年,只要一萬元,每個人都有機會進入富豪的秘密花園,跟蔡宏圖、蔡明忠一起當房東,享受REITs的驚人漲幅。

 

這是半年輕鬆賺進一億元的真實故事。五十三歲的戴先生,人稱戴董,是國內一家銀行的董事。

去年春天,他收到一份美國高盛證券看好日本的報告後,他發現,日本不動產價格被嚴重低估,只有高點時的三分之一,於是,他大手筆砸下新台幣三億二千萬元,買入日本的不動產投資信託基金(Real Estate Investment TrustsREITs)。半年之後,獲利近億元,投資報酬率逾三%。

戴董從來沒買過日本的房地產,但十五年的地產實戰經驗卻告訴他,過去十年,美、英、法國的房地產都已大漲一波,日本房地產,應是下波的大黑馬。

嗅到了錢的味道,他血液裡的賺錢基因蠢蠢欲動,但探聽後卻發現,外國人投資日本房地產手續麻煩,資本利得稅也高。這時,一份由日本瑞穗銀行推薦的REITs產品報告,吸引了他的目光。這是什麼產品?

他開始研究,這個以日本知名商業不動產為標的的基金,拿著銀行所提供的資料,攤開東京地圖,他把基金裡列出的不動產一一標出,仔細檢視其交易條件。

隨後,戴董立刻透過日本券商敲進三檔基金,成為日本富士等八十多棟商用不動產的房東。

問他沒有親自飛到東京看房子,就敢投下三億資金?他答道:「你投資台積電,會先跑去工廠看台積電買的設備嗎?」

因為持續看好日本,他最近繼續增加此類型基金的投資,甚至計畫往上游延伸,直接投資發行這類型基金的銀行、建設公司。

投資菁英掌握資訊流 搶搭三成獲利率致富列車

時間拉到二○○三年二月底,剛領到年終獎金的丁予嘉,愉快的走進國際投信總經理辦公室。看著桌上一堆國外基金公司的產品介紹,他決定把年終獎金拿來投資海外基金。

他翻閱著這一檔基金的投資組合,原物料、生化科技組合……REITs?這是什麼?」他的視線停在這個新名詞上,這個他沒聽過的產品,不到一年報酬率竟超過三%。一年後,這一檔基金為丁予嘉的年終獎金再增值二%,其中,這個新玩意的貢獻度超過兩成。

丁予嘉轉戰富邦投信後,經過一年的精心研究,今年,他催生了全台灣第一檔投資海外不動產投資信託基金的基金,他自己更從口袋裡拿出五百萬投資,占他固定資產投資組合的三分之一。

戴董、丁予嘉,只是金字塔頂端的菁英縮影。過去三年裡,他們因為掌握資訊流,搶先洞悉這個新產品(REITs)的賺頭。

於是,他們都利用這個產品,把資產布局擴大至全球各地的辦公大樓、購物中心與五星級飯店,不需要實地察看,不需要懂當地語文,也不需實際買進賣出房子,只要拿著世界地圖,打幾個電話確認,就可以在幾分鐘內搭上全球房地產飆漲的致富列車,從美國、歐洲到日本。

這是一場現代大富翁遊戲,他們在世界地圖上擲骰子,走到哪裡,就買到哪裡。

這個不動產證券化商品,成為菁英富豪們的新玩具。

但鮮為人知的是,這個新玩具的投資門檻並不高,只要一萬元,你我都可以進入這場富豪遊戲的秘密花園。難的是,要充分理解這個玩具的意涵。

說穿了,這個商品不過就是把一棟棟的商用不動產,變成一張張的「股票」,直接在證券交易市場上買賣。發行機構負責將這些商用不動產的租金收入,與不動產上漲的資本利得,與投資人分享。

國泰一號未演先轟動 台灣五百億元資金搶申購

事實上,一九六一年時,美國就出現第一檔不動產投資信託基金,過去十年,這類基金在美國造就了許多富豪,接著風潮傳到歐洲、澳洲,近兩年再延燒至日本、新加坡。繞了大半個地球,今年終於出現在台灣與香港。

今年,是台灣不動產證券化的元年,十月三日,台灣第二檔不動產投資信託基金國泰一號正式掛牌交易。這檔基金在申購期間,引爆五百億資金瘋狂搶購,身價數億的投資專家楊先生,即使透過私人關係,也只取得一百萬元的認購額度,跟他原本預定的額度差了一半。同一天,富邦二號也報請成立。接下來,還有新光一號、厚生不動產陸續準備掛牌交易,一檔接一檔,引燃了台灣不動產投資信託基金的熱潮,今年預計募集資金將達八百億元。

雖然這波認購者踴躍,但加總富邦一號、國泰一號的散戶投資人只有二萬三千人,僅占全台灣股民(開戶數)的千分之二。顯然,這個工具的好處仍侷限於少數菁英投資人。

時間拉回二○○四年十二月六日,早上九點,香港匯豐銀行旺角分行還沒開門營業,門口已有一百多名香港民眾排隊。這些人都在等著索取香港房屋委員會推出的香港第一檔不動產信託「領匯基金」(The Link)認購表格。相同的場景,同一時間,不斷在香港各地銀行門口上演,這是香港許久不曾出現的人龍現象。

領匯基金衝全球最大 全世界狂撒二兆五千億元

領匯基金,集合全香港一百五十一個商場以及七萬九千個停車位,資產總值將近三百億港幣,是全球最大一檔不動產投資信託基金。當時,它吸引了香港五十一萬人參與申購,平均每十個香港人,就有一人參與其中,總計吸引了全球六千億港幣(約合新台幣二兆五千億元)的資金,相當於可以蓋五條台灣高速鐵路。

連今年排名《富比世》 全球第三十八名富豪的香港地產大亨李兆基,也砸下七十億港幣(約合新台幣三百億元)等著申購領匯基金。對香港人來說,領匯給了小散戶一個夢,一個可以花小錢就可以當地產大亨的夢。

領匯設定的年收益率超過六%,雖然已經高於港元的定存利率,但香港投資人心中盤算的,卻是日本此類型基金報酬率動輒超過三%,甚至一倍的盛況。大家都把領匯基金當成是香港政府送給香港人的聖誕禮物。

雖然因為法律訴訟事件,領匯基金後來喊卡,但今年十一月底,領匯基金預計將重新申請掛牌,人在台灣的戴董說:「這是一定要投資的!」而人在北京的台証證券香港分公司董事長梁景森,也調動資金準備申購,即使業務繁忙,他也不忘注意領匯的掛牌進度。不過,並不是每個人投資不動產投資信託基金,都是為了三%的高報酬率,有人是著眼於其穩定、較銀行利率高的租金收益率。

台中三和企業財務長李瑞麟,是典型的台灣菁英。過去,他最愛投資看得見,又摸得著的房地產。從民國六十八年買下人生的第一棟房子開始,他至今擁有四棟房子。但是投資報酬率,卻沒有他想像中的樂觀。

他在台中豐原的房子,當初買價加上裝潢的成本高達八百萬元,一年的房租只有十四萬四千元,年投資報酬率只有一.八%,這還沒扣掉房屋稅、房屋維修的成本。忙了半天,租金報酬率比定存利率低。

現在,如果再來檢視李瑞麟名下的房地產,你會發現他名下資產竟橫跨美國、歐洲、澳洲各地,是個擁有全球一百二十六棟購物中心的房東,這些購物中心的總面積等於三分之二個台中市大。

改變了房地產的投資觀念,讓他一夕之間從台中的房地產投資人,變為布局全球不動產的投資人。

原因是,他在五月底買進了寶來全球不動產投資信託基金,這基金的投資標的由全球共四百六十檔的REITs裡挑選後加以組合,可說是「不動產投資信託基金中的基金」。

目前這個基金的核心資產是澳洲Westfield基金,它是目前全球最大的一檔不動產證券化基金,市值高達二百三十億美元,管轄一百二十六棟購物中心,散布在美國、歐洲、澳洲……等全球各地。

李瑞麟投資這檔基金,除了每年可固定分配五.六%的現金股息外,近四個月來,基金的淨值已經漲了六%,年化報酬率高達一八%,投資報酬率比他收房租還好賺。

長期合約租金收入穩 一萬元入門抵抗通貨膨脹

不動產投資信託基金,是一種房東概念的投資工具,REITs最主要的收益來自租金與買賣不動產的利潤。它的買賣方式跟股票一樣,只在公開交易市場掛買賣單,不到一分鐘就可以成交。更重要的是,投資不動產投資信託基金,不必再擔心找房客、修水電……等令人煩惱的寓公工作。每一檔不動產投資信託基金背後都有專業物產管理公司負責,即使平凡如同你我,只要有一萬元,都可以花小錢當全世界的地產大亨,坐在家中數鈔票。

油價高漲時代來臨,原物料價格也持續上揚,通貨膨脹巨獸蠢蠢欲動,而台灣的銀行定存利率不到二%,股市報酬率又不佳,在負利率的時代下,投資人該如何選擇投資標的?

不動產,具有抵抗通貨膨脹的特性,是許多人心中第一個想到的投資工具,但不動產投資信託基金卻是比直接買賣不動產,更方便,更國際化的投資工具。

因為,在不動產走多頭時,該基金淨值會隨著不動產價格走高而上漲;即使在不動產多頭行情結束,或可能步入空頭,但因該產品的投資標的主要是商業辦公大樓、購物中心或飯店……等商用不動產為主,產品租金合約通常長達五至十年,也不會影響到產品穩定的租金收益。

而因為平均每一檔不動產投資信託基金,因為相關法令規定,都把九%的租金收入拿來發給投資人,換算下來的平均現金股息可以高達五至六%。

此外,世界各國在推廣不動產投資信託基金時,都會給予賦稅優惠,例如,新加坡政府就規定新加坡不動產若轉為不動產投資信託基金,可免五年印花稅,以刺激市場發展。台灣則採取分離課稅原則,個人投資者的收益不須併入綜合所得稅總額課稅。這些優點,將不動產投資信託基金打造成低稅負,高配息,不確定年代的投資利器。

當景氣好時,它的股價將受惠。當景氣衰退時,仍有穩健收益。若與股票及債券相比,不動產證券化商品報酬率高過債券,風險又低於股票,是進可攻、退可守的投資商品。

如果你是退休族,或者保守型投資人,可選擇在台灣就可買到的富邦一號及國泰一號。這兩檔基金屬於固定收益型商品,兩者每年現金股息均超過四%,是在銀行定存的兩倍,報酬穩定。景氣好壞都能有獲利 每年現金股息至少有四%

如果你是積極型投資人,嫌台灣產品報酬率不夠,那麼,李瑞麟或丁予嘉投資的寶來、富邦全球不動產基金,則是投資海外不動產證券化商品的組合式基金,除了擁有穩定的現金股息外,海外漲幅較大的此類基金,也會刺激組合式基金淨值的成長。

更積極一點的,就像戴董一樣,你可以直接到海外金融機構開戶,到全世界當房東。

再從各工具的報酬率來看,過去五年來,台灣定利平均利率為二.七六%,S&P五百指數則下跌二.七一%、那斯達克指數下跌一二.五四%,台灣股市加權指數更慘跌逾二一%。但是同期間,全球REITs報酬高達二.九九%,打敗上述所有的投資標的。

即使報酬率最保守的國內富邦一號或國泰一號,計算過商用不動產的合約後,早已計算出未來五年,每年現金股息至少都有四%的穩定保障。

事實很清楚,但實際的狀況卻是,台灣目前只有二萬三千人(兩檔基金的股東人數)懂得它的好處,對比現在仍有一百五十萬戶的台灣定存族,丁予嘉說,「放著四%固定收益的不動產投資信託基金不賺,還習慣把錢放在定存,這恐怕是笨蛋才會犯的投資錯誤!」

二%與四%,十年經過複利後的差距有多大?

實際計算,一樣擁有五百萬元存款的兩個人,李小姐把這筆錢投資在每年配發四%現金股息的不動產投資信託基金。王小姐則是仍把這筆錢放在每年只有二%的定存戶頭。

十年後,經過複利的力量,李小姐將擁有七百四十萬元,足足比王小姐多出了一百三十一萬元,平白多出一趟乘坐高級郵輪環遊世界的旅費,或者一台BMW汽車。

換個方式算,若王小姐堅持用定存模式,即是在初期投下一千萬,十年後還是比只投資五百萬元的李小姐,少賺了二十二萬元。

十年後,你要當個死守定存觀念的王小姐,還是一個可以環遊世界的小富婆呢?

REITs7問:
Q1
什麼是REITs
不動產投資信託(Real Estate Investment Trusts)

Q2 它是怎麼產生的?
發行REITs的機構把辦公大樓、購物中心、飯店……等商用不動產,經過證券化的方式分割成小單位的有價證券,賣給投資人,發行機構每年會將這些不動產的租金收入,或不動產買賣利得,依照約定比例分配給投資人。

Q3 投資門檻是多少?
以國內的REITs為例,每股面額為10元,也就是只要1萬元。

Q4 怎麼投資?
國內的產品,可於承銷時向發行券商申購,或掛牌後在集中市場買進。國外產品,則需向海外金融機構(或金融機構的海外分行)開戶買賣,或申購投信業者發行的REITs組合式基金。

Q5 買進REITs的獲利來源?
1.
每年固定分派的現金利息,2.出售REITs時的資本利得。

Q6 REITs價格為什麼會漲?
REITs
淨值上漲時,會帶動其股價上漲,淨值上漲的原因為:1. 每年租金收入;2. 每季重估不動產價值,若不動產上漲,淨值就成長。
此外,若市場看好該標的後市,資金加碼湧入,也會推升股價。

Q7 什麼時候REITs價格會下跌?
1.
利率若上揚,與REITs現金收益率差距縮小時,投資人會賣出。
2.
不動產價格及租金收益有下滑壓力時。

老房子 挖黃金

老房子 挖黃金

 

本篇文章摘自:商業週刊第 964
作者:吳修辰

 

    「抱地不抱房」,精選土地價值遭低估的中古屋,才能在政府做多的都市更新激勵下,從老宅挖到黃金。

 

仲量聯行針對亞洲十四個城市的各項展望分析,亞洲未來三年不動產景氣,台北市從去年倒數第一名,今年變成高居最具投資前景第三名,排名大幅躍升了十一名,超過日本東京與南韓首爾。台北,終於揚眉吐氣了。

台北的房地產貴嗎?看看下面這個數字,你可能會嚇一跳!

根據經建會統計,今年第一季,全台北平均房價為家庭所得的八.九倍,也就是台北人買一戶房子平均須用掉八.九年的所得。全亞洲人平均是十一.三年,香港人十九年,上海人是二十四年才買得起一戶,結論是台北房價在亞洲相對便宜。

仲量聯行針對亞洲十四個城市的各項展望分析,亞洲未來三年不動產景氣,台北市從去年倒數第一名,今年變成高居最具投資前景第三名,排名大幅躍升了十一名,超過日本東京與南韓首爾。台北,終於揚眉吐氣了。

四月國共經貿論壇之後,兩岸政治和緩利多氣氛越來越濃,「和平紅利」讓台灣出現SARS(嚴重急性呼吸道症候群)之後的第二波房地產投資熱。「政府做多,台灣現在迎接十年來最大一波房地產熱潮,」戴德梁行總經理顏炳立說。

推動台灣房地產新一波投資熱的,不是別的,正是在國際間流竄,嗅覺靈敏的外資熱錢。

外資熱錢湧進 今年備好六百五十億元銀彈加碼

四月至今,外資瘋狂買超台灣股市二千三百億餘元,其中超過千億元資金,流入資產相關金融、資產、營建概念股。

外資熱錢,在股市猶如一根魔棒,被外資點中的資產題材概念股,立即大漲回應。

股價是領先指標!熱錢流向地產相關類股,反映台灣實質的房地產情勢已在翻轉。

全球第一大保險集團,資產超過八千五百億美元(約合新台幣二十六兆六千三百億元)的美國國際集團(AIG)的最高階華人主管,資深副董事長謝仕榮,坐鎮在香港中環的AIG大樓,這裡是全香港租金最高的辦公大樓,每坪租金超過一萬二千元,幾乎是台灣一一大樓租金的十倍。

投資房地產眼光奇準的謝仕榮,掌握美國國際集團亞洲區投資布局,更是全球壽險界喊水會結凍的指標性人物。現在連從不碰台灣房地產投資的謝仕榮都說,兩岸三通契機已到,「現在是投資台灣房地產的時候了!」身兼台灣南山人壽董事長的謝仕榮,以行動支持他的眼光,南山人壽今年預計動用一兆元資產的四%,四百億元資金投入台灣房地產市場。

連謝仕榮這般重量級人物都看好台灣房地產市場,荷蘭的ING集團、里昂證券私募基金、德意志銀行……等國際級外資不斷調集資金,今年將在台灣砸下超過六百五十億元,加碼在全球房地產市場漲幅相對落後的台灣。

華固建設董事長鍾榮昌以香港經驗為例分析,當香港開放大陸客進軍香港房地產之後,香港豪宅房價上漲六成。過去,因為兩岸政治因素,台北房價漲幅在兩岸三地主要城市中最低。台北的房價被嚴重低估,未來補漲效應可期。

喜歡造鎮的遠雄集團董事長趙藤雄更樂觀的預期,到二年,台灣房地產每年平均漲五%至一%,如果兩岸三通,至少可以補漲一倍。

因為對兩岸關係的預期改變,台灣房地產正如南韓、愛爾蘭一般,出現一波因為「和平紅利」帶動的行情。但是,從SARS以來,大台北房地產價格已上漲三%,現在要搶搭第二波房地產投資熱,不能再期待普天同慶的齊漲行情,必須講究門道。

抱地不抱房 都市更新改建,老宅身價三級跳

「抱地不抱房」——從老房子裡挖「黃金」,將是這波地產熱的投資主軸。

元大集團以七十億元標下二十三年歷史的環亞飯店,勤美集團瞄準環亞百貨一層層進行收購,這些案例都指著同一個方向:抓住政府推動都市更新的政策利多,瞄準都會精華區土地持分高的老舊建物投資,搶搭改建行情列車。

五月五日,行政院長蘇貞昌大筆一揮,核定兩千億元加速都市更新預算出爐,提供建商與民眾,做為獎勵都市更新的補助金,正式引爆「抱地不抱房」的「老宅挖黃金」大商機。

就在兩千億元預算釋出十五天前,板橋市明翠里里長許文宏,花了一年時間,說服明翠里一千六百戶居民加入都市更新計畫。總面積超過一萬八千坪的明翠里,是歷年來全台灣最大的都市更新案。許文宏回憶,當他一年前開始遊說里民參與都市更新計畫,屋齡超過四十年的明翠里四層樓舊公寓價格就反映上漲,隨參與戶數越來越多,過去三個月,根據信義房屋的統計,此區的舊公寓交易價已從十一萬元上漲至十七萬元。

想像一下,你花五百四十萬買一戶四十年、外牆斑剝、沒有電梯、可能還會滲水的舊公寓,划算嗎?可是你不用再多花一毛錢,等五年,它就會變成十二層樓高、鋼骨結構、配備全新電梯、每戶還加送一個價值一百八十萬元地下停車位的全新大廈。

這全新的鋼骨住宅,每坪售價至少可跟周邊預售屋每坪三十萬元看齊。投資五百四十萬元,五年後,可以換到價值一千二百萬元的新屋,換算平均年報酬率達一八%。這樣的投資,你要不要?

「這就是都市更新的魔力。」許文宏說不僅明翠里老舊的四層樓公寓突然變得炙手可熱,連簽下這筆預估開發價值達三百六十億元都市更新案的台開公司,股價都連飆十二根漲停板。

都市更新為什麼有此魔力?關鍵在都市精華區的土地越來越難找,只有往老宅子裡去挖!

「年輕人買台北市精華區地段的中古屋,既可自住又可搭上都市更新行情,是現階段最具投資價值的選擇。」替元大操盤買下環亞飯店的復華銀行副董事長馬維辰指出,現在台北市建商不怕沒人買房子,而是擔心找不到土地可以蓋房子。

中古屋搶手 改建長期投資報酬率,勝過預售屋

建商為找建地,過去都是搶標國有地,在財政部停止國有地拍賣後,只剩下收購老宅、談判合建一途。隨著都市更新腳步越走越快,位在商業區的中古屋因土地持分高、公設比低,加上容積率大,屋主參與改建後能分得的新房坪數高,有改建潛力的老宅已成為搶手貨。馬維辰說,這一波由外資和台商回流資金帶動的台灣地產投資熱,將讓北市新屋房價每坪上看六十萬元成為常態,現在投資土地價值被低估的中古屋,經過改建後的長期投資報酬率,絕對勝過買預售屋。

由政府帶頭做多,建商跟進的投資熱潮,最近在大安森林公園旁的信義路上,就出現一個令許多建商眼紅的「老宅變黃金」實例——「勤美璞真」。

原本在信義路四段的大安森林公園路段上,大馬路旁的巷子裡,一棟屋齡超過三十年,沒有電梯的五層樓舊公寓,每坪市價約在三十一萬元。一年前,璞真建設竟然以超過市場一倍的行情,以每坪六十五萬元、每戶二千五百萬元的代價,收購這棟全部共八戶的舊公寓。

這八戶住戶沒想到璞真建設為了中古屋改建,竟願意付出超出市場行情一倍的高價。他們更沒想到的是,璞真雖然花大錢買中古屋,但是賺到的更多。

璞真拆掉這棟五層樓舊公寓後,把建築基地面積擴大到九百零五坪,配合基地面對著大安森林公園、沒有任何高度限制的優勢。璞真夷平舊公寓,變成三十三樓高,共六十五戶,每戶一百六十坪的豪宅,每坪售價開價一百一十萬元,打破宏盛帝寶的豪宅銷售紀錄。

化被動為主動 都市更新,一般民眾也可自辦

「勤美璞真」整起建案預估銷售金額高達九十億元,璞真兩年前砸下二十億元開始買地布局,壓寶沒人要的中古屋進行改建。二年後,換得這個業界預估獲利四十億元的建案,讓國內建商豔羨不已。

「老宅挖黃金」的魅力再次展現,「土地」的價值隱藏在「舊公寓」破爛的外表背後,就看有沒有識貨者,能發現它、改變它。

不過,「都市更新條例」相當複雜,即使一般房仲業者也不甚了解。因此如何抓住哪一區的中古屋來投資,是門大學問。三年前投入研究都市更新,更派團隊到日本學習的東家建設總經理陳百棟表示,除了被政府劃為都市更新的區域之外,一般民眾也可透過自辦都市更新的方式,把老宅變新屋。

目前台北市政府規定民眾可辦理都市更新有十四項條件,只要符合三項就可以自辦都市更新,而其中最容易符合的三個條件如下:屋齡年限超過三十年、基地面積超過三百坪,及三分之二以上的居民同意。

挖金三要件 舊公寓、商業區、捷運站最優

為了滿足以上三項條件,在台北市精華區尋找老宅變黃金的商機,這些中古屋的「土地」特質,至少要先符合以下三項條件:

一、舊公寓勝過舊大廈,而且公寓的樓層越低越好。舊公寓的特色是土地持分高,公設比超低,只要土地持分越高,參與都市更新或者與建商談判改建,就能談到更好的條件。

例如板橋明翠里幾乎都是四層樓舊公寓,在都市更新之後,原本每戶平均是三十坪舊公寓,都市更新後,每一戶可換到原本同樣大的新居,外加四坪公設比及額外停車位,算算報酬率有二.五倍至三倍。

都市更新最大敵人之一,就是鄰居。建商最常碰到的問題是住戶過多,意見難整合,選擇沒電梯的四層樓以下舊公寓,樓層越低,住戶越少,干擾都市更新案可能性越低,就能越快與建商達成都市更新或合建的條件。

二、商業區勝過住宅區。一般住宅的地目可分成商業用地及住宅用地兩種,其中的差別就在容積率,容積率更是攸關建商願不願意進行都市更新的重要條件。

一般住宅區舊公寓容積率幾乎蓋滿,除非當地房價夠高,否則建商參與重建獲利不易,因此建商多不願參與住宅用地的改建案。相反的,位在商業區的舊公寓,尤其是大馬路向內延伸三十米以內、通常是馬路邊第一條巷子內的舊公寓,這些住宅地目仍屬商業區,擁有商業區的容積率,改建效益相對較高。三、地點臨鄰捷運站、良好學區或政府機關要地。「地點」是房地產投資的不敗法則,只要選對地點,中古屋就算沒碰到都市更新與改建的機會,價格仍舊有上漲條件。尤其是在豪宅周圍、重要地標附近的舊公寓,最具上漲空間。陳百棟分析,以「勤美璞真」為例,位在該建案後方的四層樓舊公寓就值得投資,現在一坪不到三十萬元,但前方有著每坪超過一百萬的豪宅為地標,未來改建後的新屋行情,至少上看六十萬元以上。

即使中古屋滿足上述三大條件,中古屋的都市更新或者與建商改建的機會最多也只有七%。台北市每一區實施容積率相關規定的年限與條件都不相同,因此這些剩下的三%不確定性因素,最好請教房地產開發業者,了解你所打算投資的中古屋,它的「土地」是否真符合老宅更新條件。

回收急不得 快則三年,慢則十年以上

「老宅挖黃金,也要小心挖到狗屎。」一位專業中古屋投資客就表示,即使一處老宅各項條件皆符合都市更新的條件,但連專業建商也會踢到鐵板。

台北市敦南誠品旁的勝利大廈,就是一個例子。因為歷經九二一大地震及三三一大地震而被劃為危樓,擁有勝利大廈部分戶數的元大建設,主動召集一個委員會,申請台北市的都市更新。

元大已經規畫超過三年,但卻因為其中一戶不同意改建條件,頻頻找上台北市議員施壓,使得勝利大廈基地雖然已經整理完成,但仍然遲遲無法取得台北市政府核發的建照動工。

從勝利大廈的故事可以發現,「老宅挖黃金」不是一個半年就能獲利的房地產美夢,即使是專業建商都不得不承認這是一場長時間的投資戰。

陳百棟提醒,一般都市更新,或者與建商合作改建的時程,快則三年,慢則十年以上,老宅挖黃金最大的風險與敵人就是「時間」。只要張大眼睛,耐心尋找到好標的,再加上耐得住時間煎熬,絕對能從這一波老宅挖黃金的房地產趨勢中,獲得豐富的果實。

 

宗薩蔣揚欽哲仁波切新書發表會

宗薩蔣揚欽哲仁波切新書發表會
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

書名: 近乎佛教徒


如果一個人接受下列四項真理,他就是佛教徒:

一切和合事物皆無常(諸行無常)
一切情緒皆苦(諸漏皆苦)
一切事物皆無自性(諸法無我)
涅槃超越概念(涅槃寂靜)

宗薩蔣揚欽哲仁波切是藏傳佛教的老師,也是聞名影壇的導演。
在書中,他以電影的虛擬實境,巧妙地比喻我們身處的幻相世界;

而證悟的過程就彷彿脫去妄念所帶來的層層蔽障,
瞭解因緣的善變與無常;因而放下我執,邁向醒覺之路。

不論在佛教徒或非佛教徒的眼中,宗薩蔣揚欽哲仁波切都是一個響亮的名字。

對佛教徒而言,宗薩蔣揚欽哲仁波切以其清新、幽默、高證量的說法方式,
吸引了全世界眾多信徒的追隨,其爽潔而又帶剛強之氣的獨特形象,
為新一代的修行人樹立了典範。
====================================

宗薩蔣揚欽哲仁波切新書發表會
時間:5/14(日)PM230
地點:誠品信義店3F (捷運市政府站 2號出口)
臺北市松高路11 02-87893388

 
 
轉寄自大師兄: